2019樓價料跌15% 4類物業投資價值欠奉

Posted: 09/01/2019/Under: 新聞專欄

「經濟一週」8 Jan 2019

【香港樓市2019】今期「封面故事」是2019年第一炮，率先展望年內樓價走勢。綜合多位樓市專家意見，年內樓價將會有10%至15%調整。不過，紀惠湯文亮認為，如果沒有迫切需要，上車客不妨等多一年，直至2020年農曆新年假期過後的「小陽春」始部署入市。

2018年底、2019年初，位於觀塘的新盤凱滙熱賣，在短時間內銷售1,418伙單位，一手盤呈現春意盎然的「小陽春」之像。
湯文亮解釋，由於觀塘舊區重建有很多人得益，故凱滙推出時，有很多有能力置業的潛在買家對此垂延三尺。

新盤熱賣未必有小陽春

凱滙屬觀塘舊區重建項目，市場認為不及啟德發展區項目值錢。惟湯文亮卻認為抵買，原來凱滙開價較啟德發展區最貴樓盤平30%。
即使凱滙售價較啟德發展區樓盤高10%，他認為仍可以買。不過，當該盤累積銷量達逾千伙，他相信差不多吸納所有購買力。

湯文亮補充，當凱滙吸乾樓市購買力後，2019年就未必會出現「小陽春」。除非其他發展商減價，減價就會有「小陽春」。如果賣樓成績要直追凱滙，恐怕要大幅減價。傳統上，過了農曆新年後，樓市才會出現「小陽春」。因為每年10月至12月為樓市「休魚期」，地產商往往減少推出新盤，貨尾也不會減價，甚至提高價錢。

紀惠湯文亮指出，由於凱滙熱賣，其他新盤及二手樓都門可羅雀，倘凱滙售罄，樓市將會更為冷清。置業人士也相當醒目，即使發展商開價「貴一貴」，置業人士也不會盲目搶貨，寧可等發展商減價。

發展商也不得不減價促銷。因為政府將會實施針對一手樓的空置稅，丟空半年就要徵收相當於樓價的5%。所謂小數怕長計，如發展商持有價值1億元的一手樓空置單位，一年就要繳納500萬元的空置稅。

湯文亮指出，屆時樓價會見真章，因為發展商對繳交空置稅感到心痛。如趕及空置稅執行前賣出單位，不但可以省卻5%空置稅，期間還可以賺取約2%的利息。
故面對空置稅，發展商也願意減價出貨。

隨發展商進一步減價，二手樓表現也不見得理想，湯文亮相信今年樓價會下跌15%。不過，他以由差餉物業估價署編製的全港私人住宅售價指數作為香港樓價升跌的指標，而不是比較多人使用的中原城市領先指數（CCL）。

全港私人住宅售價指數網羅每月全港成交數據，截至2018年11月底止的全年樓價僅升3.9%（見圖一），湯文亮估計該指數全年樓價應該原地踏步或微跌。

亞洲地產蔡志忠指出，今次樓價下跌兩至三成機會比較微。香港樓價急跌的條件為香港人無錢，1997年高峰時全港錄得30,000億元存款，不過現時整個銀行體系有14萬億元存款。如果要樓價跌，必定是14萬億元存款全數湧至美國，屆時香港樓價一定跌。

因為他留意到10年期美國國債孳息由超過3厘，跌至2.5厘水平，相信美國加息步伐難以太快，對樓價有支持作用。而香港私樓供不應求問題也不會在短期內得到解決。

事實上，土地供應專責小組提議發展棕地、公私營合作發展新界私人農地、維港以外填海及局部發展粉嶺高球場，惟遠水難救近火。此外，中美貿易戰令美國加息空間有限。

鄒廣榮估計2019年樓價跌幅為10%以內，惟樓價將呈先跌後回升，估計會在上半年見低位。

四類物業投資價值欠奉

紀惠湯文亮認為如非必要，不宜在2019年上車。惟不論投資者還是用家等候入市期間，可以做定功課，屆時覓得心水盤更為得心應手。故下文繼續邀得湯文亮及港大鄒廣榮分析各類物業的投資價值及揀樓的技巧。

物業可以大致分為豪宅、上車盤、劏房盤及車位，湯文亮認為四類物業均無投資價值。他指出，撇除博樓價升值，物業投資者不會買豪宅收租。因為豪宅租金回報率甚低，例如樓價數千萬元的豪宅，其租金回報率僅1厘多，還要代租客支付差餉及管理費。

此外，豪宅業主還要幫租客維修，更換冷氣動輒花費數萬元，惟每月租金僅80,000元。他笑言，買豪宅收租頗為麻煩，倒不如買股票更佳。

鄒廣榮補充，買香港豪宅就是看好內地經濟發展。因為香港豪宅主要買家為內地投資者。

如果內地經濟一沉不起，再受制於中美貿易戰；加上美國害怕內地崛起而不肯放一馬，恐怕內地經濟「唔會好得去邊」，繼而影響內地資金南下買豪宅的意欲。正如2018年內地經「港股通」渠道流入港股資金有所減少。倘豪宅缺乏內地資金支持，升幅極為有限。

屋苑樓往往業權分散重建機會低，個別屋苑樓齡高達50年。鄒廣榮指出，倘再多住十年，會湧現維修問題。又例如太古城樓齡超過40年，惟該屋苑樓價較同區的住樓價普遍存在有溢價。

鄒廣榮解釋，買家會覺得個別屋苑有名牌效應可保值，故即使存在樓齡偏高的問題也放心購入。惟物業始終有其壽命，日後維持開支會愈來愈大，投資者入市前要考慮樓齡這個因素。

另一方面，隨交通改善，發展商也在新界發展大型屋苑，其售價甚至和市區屋苑不遑多讓。

鄒廣榮提及，當全港樓價上升時，市民搬入新界居住節省樓價開支，足以抵消增加的交通支出。惟當全港樓價下跌的時候，新界鐵路沿線的屋苑樓價跌幅較市區屋苑樓為多。

故當樓市轉升為跌時，上車客物色新界鐵路沿線的屋苑樓都合符邏輯。當然屋苑樓樓價不菲，亦未必可以從容負擔，有不少人就退而求其次買納米樓。
最低限度在樓市狂潮中，納米樓業主不用面對樓主加租壓力。

不過，湯文亮及鄒廣榮皆認為納米樓投資價值與實用價值欠奉。鄒廣榮相信年內樓價跌幅不多於10%，惟同期納米樓樓價會跌得更多。他指出，納米樓業主可能只是抱著先上車的心態始買入相關單位，本身並不想長期棲身於納米樓。如果樓價跌，他們未必想繼續持有這些物業。

車位收租有難題

長遠而言，納米樓的業主也有換樓需求，屆時會有沽盤湧現，變成納米樓需求少但供應大。
其實，納米樓並不是居住單位面積細這麼簡單，而是一層容納多個單位，惟升降機數目有限，故住戶上樓落樓都麻煩，高層住戶肯定不方便。

故鄒廣榮建議樓市用家盡可能不要買納米樓上車。雖然新一代對於空間的需求可能較以往低，惟這種轉變又未足以令納米樓有這麼大的需求。
湯文亮表示，如果有人要買納米樓，其實要阻都阻不到。

不過，買納米樓最大缺點是失去「丁權」，即失去首次置業豁免繳納龐大印花稅的權利。倘納米樓業主突然一夜暴富，足以買入第二層物業時，卻要支付15%印花稅。

以往樓市狂潮最多由市區樓蔓延至天水圍，惟近年樓市升浪更進一步波及車位。湯文亮不諱言樓市升浪最尾一轉炒車位，因為部分投資者認為資金無出路，寧願買車位收取租金。

不過，湯文亮作為物業投資公司的掌舵人，旗下擁有多個車位，自然洞悉車位投資種種問題。

因為部分租客「賴貓」，要勞煩員工打電話去追租，最後竟然是由租客母親代為交租。當經濟環境轉差時，部分租客可能會放棄養車，甚至霸著車位不交租。作為物業界老手的湯文亮亦坦言，面對如此情況，也未必敢於鎖車，以免租客愛驅受損而招致索償。

雖然湯文亮不鼓勵樓市用家在年內入市，惟他教路現時樓市性質已經從賣家主導市場變成買家主導市場，故有意入市人士不妨大膽還價。
因為現時幾乎單單成交價較叫價低100萬元，意味賣家叫價未必是成交價。如果有能力置業不用倚賴發展商提供的按揭計劃，更要買優質單位，高層及方向好的單位。

2019樓價料跌15% 4類物業投資價值欠奉