居屋錦囊(一)

Posted: 12/02/2019/Under: 按揭資訊

自從白居二恆常化，加上一手居屋攪珠結果後向隅之準買家流入到居屋第二市場，很多客戶向我們查詢購買免補地價二手居屋問題，及有關按揭事宜。現在讓我們分享一些應注意事項，方便準居屋買家更容易上車﹕

最多準居屋買家關心的問題，是我可以係銀行借幾多成按揭？還款年期幾多？

如果一手居屋會比較簡單，(綠表)最高95%；(白表)最高90%，年期最長可做25年按揭。

而二手未補地價居屋，則會比較複雜一些。首先大家要知道，未補地價居屋有政府的按揭擔保期，為單位首次售出日期起計30年，故此只要買家的按揭還款年期在按揭擔保期內，給予最高貸款成數即(綠表)最高95%；(白表)最高90%，例如首次發售日至今已有20年，銀行便可批出10年還款期的按揭貸款。

但如果按現時樓價，銀行以擔保期批出的按揭還款期，買家每月供款負擔則會較高。故此現實上，市場上有部份銀行會有較為彈性的審批方案，主要是考慮單位在過左政府擔保期後，按揭餘額低過樓價60%，仍會給予較長還款期。換句話說，只要買家相對降低按揭貸款成數，仍可以有機會做25年按揭。

我地嘗試按以上方式計算過，得出以下結果：

#注意#以上僅供參考用途，一切以最後個別銀行批核為準，客戶應先向有關銀行了解。

以黃大仙某屋苑為例，部份單位的「首次發售日期」為1998年，故「餘下擔保年期」為8年。如客戶選擇借9成按揭，最長可借年期為20年；而如客戶欲申請25年按揭，則最高貸款成數為80%。

準買家在考慮買入二手未補地價居屋時，銀行估價當然十分重要，因為銀行估價可以作為準買家作為參考價之外，估價還會直接影響銀行按揭貸款成數，如果估價不足的話，買家便要多付更多首期了。

要為二手未補地價的居屋向銀行估價，最重要是了解該單位的折扣率（即當時購入價 / 當時市值），因補價折扣率會影響日後業主補價時所需支付的金額，從而影響其第二市場價格。

買家想知道折扣率，可直接向地產代理詢問，業主當年買入單位文件或准賣證亦有清楚顯示，買家亦可於房屋署網站中，從過去的成交大概了解該屋苑的補價折扣率。