一手物業付款計劃選擇

一手物業付款計劃五花八門，尤其是樓花物業，通常有兩種最基本的付款安排，即是「即供付款」及「建築期付款」。

付款計劃

「即供付款」是指購入樓花或現樓物業後，短時間內付清樓價的計劃，現時最普遍為簽署臨約後的 150 天至 180 天內，因發展商較快收回資本，故一般會提供更大的折扣回贈給買家。

不過因即供計劃在樓花期內已需要供款，對現時正租樓住、換樓客或舊居按揭未供滿人士便有雙重開支的壓力。

「建築期付款」是指購入物業，付過首期後，待物業入伙前（發展商取得滿意紙後）才需付清尾數的計劃，現時普遍長達兩至四年，故較適合換樓客或由租變買人士。

而「建築期付款」最大風險在於未知的市況，如物業落成時樓市調整，便會出現銀行估價不足的問題，屆時買家需要另想辦法籌集資金以完成交易。

按揭計劃

針對需要申請按揭的買家，現時一般有三種計劃，分別是「銀行一按計劃」、「發展商一按計劃」及「發展商二按計劃」。

「銀行一按計劃」（又名現金付款計劃）指由銀行承造的按揭計劃，現時最高可敍造9成按揭（受物業購入價等因素限制，「最高貸款成數」請參閱本公司的「按揭成數表」。

「發展商一按計劃」指由發展商指定財務公司獨立向買家提供按揭貸款，一般適合樓價為600萬以上的買家，貸款金額普遍可高達樓價的8成至8成半，而按息普遍會按年期分層計算，首兩至三年會提供一個較優惠的息率，其後會上調。

「發展商二按計劃」是銀行與發展商的合作借貸，由銀行按指引批出「一按」，再由發展商批出「二按」，不過要注意的是，買家向銀行申請時，必須提及會申請「發展商二按」，銀行會把有關供款支出計算，如能通過供款比率測試，會於貸款合約中清楚列明「接納發展商二按不多於某個金額」，客戶在收到該份銀行貸款合約後，就能向發展商申請二按。

計劃比較

三個計劃當然各有賣點，適合不同的客戶群。而就三個計劃，發展商會提供不同的售價折扣優惠，讓我們以最近一個新盤，其中一個「價單價格」（LIST PRICE）650萬的物業來說明一下﹕

三個計劃中，會以選擇「銀行一按計劃」得到最大的售價折扣優惠。另最近一個新盤的發展商一按、二按條款參考如下﹕

「銀行一按計劃」現時最長貨款年期為30年，而發展商貸款計劃一般最長為20至25年。

「保證包批」？

很多時，都會聽到「發展商貸款計劃」是「包批」的，尤其是「發展商二按計劃」，只要銀行一按肯批，二按就一定可批足。誠言，有些一手發展商是十分容易的。不過要明白的是，發展商會有一個內部預算，不可能滿足所有的客戶，如出現「超賣」，只能在二按中再篩選優質客戶，經過濾後有些客戶便會借不成。

而且只要留心價單上條款，就會發現很多時，所謂的「發展商貸款」是由指定財務機構獨立審批的，而條款亦會列明﹕「買家及其擔保人（如有）須提供足夠文件證明其還款能力，對貸款批出與否、批出貸款金額及其條款，指定財務機構有最終決定權」。

有些價單甚至會寫上需要有最近期2年稅單等的要求。而實務上，即使一按銀行肯批足某個二按金額，而最後二按貸款批不足的個案也為數不少，客戶應把有關風險一併作出考慮。

很多客戶因不了解各供款計劃的細節，故在購入物業當日匆忙選擇了其中一個，其後往往發覺原來已選的計劃並不適合自己而向發展商要求變更，這一般需要額外支付手續費或損失某項優惠。想避免這種情況，購入單位前，與你的按揭轉介顧問了解一下，他們的專業意見一定幫到你，而且費用全免的。

溫馨提示﹕如想取得我們的「額外回贈」，簽署買賣合約時，記得不要隨便簽署地產提供的「按揭轉介表格」。