業權共有的兩種形式

在普通法下，物業業權共有的形式分為「聯權共有」(Joint Tenancy) 及「分權共有」(Tenancy in common) 兩種，而它們最大的分別在於繼承權 (Right of Survivorship)。

「聯權共有」俗稱「長命契」，在其中一位業主離世後，該業主的業權會自動全數歸於其他在世業主。相反，「分權共有」下，離世業主的業權會成為遺產，並會按遺囑或「無遺囑者遺產條例」處理。

而要構成「聯權共有」，必需完全符合四項條件，缺一不可﹕

• 共同佔用(Unity of Possession)﹕各方可佔用同樣整個物業。
• 同等權益(Unity of Interest)﹕各方同樣持有整個物業的業權，並無特定或不同的份數。
• 以同一產權文件取得業權(Unity of Title)
• 同一時間取得業權(Unity of Time)

聯權共有人的權益是互相重疊的，因此，每一位聯權共有人都可以聲稱自己擁有整項物業。

而構成「分權共有」則只需符合「共同佔用」一項便可以 (即使只佔有一個低百份比也有權佔用整個物業)。

不少家庭都會以「聯權共有」形式持有物業，除可省卻物業繼承的手續，更認為能夠有效避免因單邊按揭而導致失去居所的風險。

不過這只是誤解，任何聯權共有人只要售出或處置他的業權，就意味聯權共有人視他的業權為有特定的份數，而非整個業權。在按揭或抵押的情況下，聯權共有人也就把他在物業的產權轉給了承按人。這是違反「以同一文件取得業權」及「同等權益」的要求，這時聯權共有會自動轉變成分權共有，在客戶把半份業權作為貸款的抵押品一刻起，聯權共有已不復存在。

當然，不知情的另一方業主會作出反對。他們一般會向法庭提出該名擅自把物業作按揭或抵押的業主根本不擁有該物業的任何「實益權益」(即只是以信託方式替另一方持有其不可分割的一半業權)，因此後者簽立的任何有關該物業文件，包括貸款合約等，都應被宣布無效 ，故貸款人只能向欠款人追討欠款，不可申請把物業出售。當然，最終都會由法庭按各項考慮因素作出裁決。

由此可見，以聯權共有的形式持有物業不能百分百保證不會被另一名聯權共有人申請作單邊按揭借貸。如要了解業權現況，就只能定期向「土地註冊署」作查冊，檢視物業是否有已註冊的按揭或財務協議記錄，當然在發現時已經是為時已晚了。